老房子，究竟還有價值嗎？值得我們高價回購再繼續住個好幾年？值得我們大幅度改裝成套房，再賺個好幾年？

看過很多富品製作的影片，才發現自己好不懂自己的房子。也不曉得以後可以怎樣利用，也不知道自己房屋的體質。

頂加能夠增加投報率，不過也增加報拆機率。你在賺錢，別人家在漏水，你會幫忙修繕嗎？空拍圖的頂加就出現在83年以前，然而黑白圖面，硬是被說成有換鐵皮？你冤嗎？

在這麼多不確定因素裡，如果剛好遇上都市更新在即，是不是就直接危老都更就好？花錢做隔套，如果沒有回本，是不是根本不划算？吃力不討好呢？

老屋地點好，坪數是時代的禮物。曾經這裡都是阿爸阿母起家打拼的地方，珍惜資產傳承，現在有很多彈性作法。

說真的以後這些房客也是上班族，大家都是單純平凡的人。想要的是安靜、舒適、安全的生活。其中每個人，不管是屋主、鄰居、房客，沒人想要造成別人困擾。

說清楚講明白，直下層同意書是善緣，就隨你的心，在坦然說明中，如實表白。

昨天的嚴重火災，超乎尋常。各縣市城中區的老舊華廈，其實很多棟。具備消防滅火設備，卻不足以拯救行動不便的老房客。

出租的房子，建材設備非常重要。出租對象，與出租條件，也要符合使用機能。

房子都已經很老很老了，屋齡都要屆滿40。混凝土也有年限，台灣地震風災都多。政府推行危老都更，又同時推行改善公寓，可以申請加裝電梯，可以申請經費拉皮修補外牆。

感覺兩手策略可以讓市容更新，市民同時也覺得充滿懷疑。

老房子，究竟還有價值嗎？值得我們高價回購再繼續住個好幾年？值得我們大幅度改裝成套房，再賺個好幾年？

都市更新在工程事故之後，更加受到關注。災害來臨前做的準備，叫做預防，叫做風險控管。災害來臨後只能究責，或是彌補殘局。許多老舊的建築物，在都市的城中心。交通繁忙已過半世紀，卻要等一次地震，大家才會面對僵局。

「沒想到這棟樓撐不住了，歪成這樣。」
「奇怪！啊就旁邊的公寓都還好好得。」

華廈型的大樓，往往比公寓更不耐震。921以前，建築法規尚待完善。舊有的法規，比較能管理低樓高的公寓，卻沒辦法對應10樓以上的華廈。這些房子仰賴建商良心，以及住戶使用習性。

外掛冷氣機也是很無奈，以前都窗型，現在都分離式。外牆打孔裝設廣告看板，總要幫老建築物增加一些收入，樓板吸引力已經大幅下降，新型的辦公室更適合新型態的中小企業使用。台北市的戶籍遷出漸漸大於遷入，居住人口與工作人口雙雙下滑。房價偏高講的是外縣市，台北的房價是頂峰的高。是你會喊：「我的天啊！」的那一種。

公寓，40年。有很多屋況，有很多很多家具，很多很多回憶。始終搬不走的，是這裡曾經的歡笑與淚水。每一寸，愛流動的痕跡。

「這是媽的起家厝，你賣了怎麼對得起祖宗。」
「一個房子又難住、有共同持有，到底要怎麼使用。」
「我名下多了這個房子以後，貸款變得很麻煩。」

房子是資產，這是帳面上來說。很難以利用的時候，是負擔。三姊弟有的嫁有的娶，有的小孩已經大學畢業即將成家立業。有的還沒結婚，終老一生，要的是一些些陪伴與安穩。大妹在美國抗疫，長期服務在醫療中心。這些老媽媽留下的遺產事宜，只能偶爾line偶爾視訊聯繫。

比起買房來投資，更多市民遇到的問題，其實也有繼承取得的房子。前輩先人居住了半世紀的一個家，對後世子孫來說已經缺乏功能。即使家庭聚會也不敷使用，建立宗祠也需要更良善的會所。又不至於是古蹟需要保護，又不堪使用成為一個共同負擔而已。

這個猶豫時刻，人生的這個moment。老教授還沒有進一步的決定，但是光陰持續遞移。要是這兩戶公寓，都有合法隔套收租。相加起來月收租金會超過10萬，一年會超過100萬。公寓已經空著10年，10年前要是有決定，累計到今年已經收租1,000萬。而他跟我討論的議題，是政府不該下降他的退休金。可是明明，眼前就是最抗通膨的工具。他還忙著買安聯的保單，忙著佈局最安全的股票。

我們都非常努力，人生好壞，需要你關鍵決定。

常常追蹤富品粉絲團的網友，大概都知道直下層同意書。想隔套房必備，直下層同意書。既然是直下，隔壁就不用。直下，也只需要直下一層，再下一層不用。直下是地下室，本身是一樓，不必同意書。本身是地下室，不能隔套。

至於為何要取得直下層同意書呢？於法有據？是甚麼理由？

合法隔套房，也是一筆為數不小的投資。一般來說適合改裝的房子，都會在20到40坪左右。大概可以隔出3~6個獨立單位來收租。付出成本百萬以上，三百萬以下算是合理數字。

可是這樣的投資，又不知道能不能收租回本？收租又怕遇上空窗？

在這麼多不確定因素裡，如果剛好遇上都市更新在即，是不是就直接危老都更就好？花錢做隔套，如果沒有回本，是不是根本不划算？吃力不討好呢？

公寓的籠型梁柱結構體，當初要是蓋得好，持續使用沒啥問題。只是地震難免、鄰居使用難免。所以屋況難免、屋損難免。裂縫、掉漆、滲水、壁癌。其實有很多屋齡老的房子，大問題沒有，小毛病一堆。如果要全部都修好，花上一筆錢難免。但是要修好再也不壞，在現實情況中，有其客觀困難。

後面標記的坪數，就是整層公寓的現況面積。從這個列表看來，坪數更大的，就會超過6間套房。卻在實際設計時候，又不能做6間套房。如果都做5間，每間套房會比較大，但是租金卻拉不高，最終會造成不划算。

因為公寓分割為套房，勢必預留走道。走道吃掉的坪數，是收步道租金的。小房子，如果隔出大走道。走道地坪數比例，佔去房子很多。自然就會下降坪效。所以更小的坪數，適合直接出租，也不適合再分割了。

老屋怎麼啟動改造呢？建築物受到內政部營建署管轄，而人民的生活生存基本依據憲法。善意的出發點來說，要管理讓全國建築物都安全並且合理被使用。而使用人、所有權人的自由生活，也基於憲法保護，因而不該被過度限制與打擾。

等危老都更比較快，或是乾脆賣一賣

對許多30~45歲的人來說，房地產是個想投資也有很大負擔的賭注。一下要投資300~400萬到一個房子裡面，即使能夠每年產生數十萬租金，3~4年就能回本。這樣子陌生的選擇，仍感覺很冒險吧！

通往虧錢的套房樓梯

事實上同一個面積裡，隔越多間，單間套房就越小。房子越小租金就越低，房客的眼睛也是雪亮的。單層房子可以賺上多少租金，是需要推算的。5間小套房11,500*5=57,500，4間大套房15,000*4=60,000。31~35坪做隔間套房，其實4大套的租金>5小套。

覺得越大間房客越少就是越單純。

也有覺得很簡單的隔法，是分割為兩個2房廳。覺得很大間，只有兩個房客，就是很單純。事實上房客多或少不代表容易或困難管理，一個人對上2~5個房客，其實也都差不太多。

其實出租時候要注意的是「平衡感」，我們是想要房客關係單純，房東好管理，那就要選房客，還有讓兩位或五位的房客，性質要類似、接近。

紅燈或綠燈，隔套投資的命運青紅燈

2020的最後一週，回想過去這一年，〝沒想到！沒想到！沒想到！〞

沒想到會有一個疾病讓全球都感冒。

沒想到全球感冒的時候股市暴漲。

沒想到股市暴漲的今年房地產雙漲。

漲價不是壞事，一窩蜂不是好事。

你賺大錢的時候，我們恭喜。你虧本的之前，我們提醒。

耶誕假期前後，我們有應景的帥哥打扮。綠配紅進場評估，大吉大利、守財報喜。