房地產這三個字裡面，除了賺錢獲利之外。有許多人的服務，才達成了這些成果。那些會增值的房子，歷久不衰的建設品牌，背後都有著把房子蓋好的人。那些長期滿租的房子，接受房客的愛戴，是一直有人顧著那些房子，那些用心把事情做好的人。

Anna人生第一次買房，就買了一間能夠有兩倍收租坪效的內湖公寓。30坪變成4個套房，入手價格又低。全部翻修過一次，而且又有裝修合格證照。會覺得這是可以跟長輩交待的投資，最重要的是，接下來，也不能停下來，要繼續做對得起自己的決定。

〝其實這種收租，被動收入的感覺很好、很有安全感。好像有個錢，慢慢增加

、慢慢增加。就是我們準備好了好幾個水桶，然後水一直在流進來那種感覺。〞

路上總有一些還算「有水準」的屋主，擺了明說，他賣的是凶宅。要買、要快、便宜、但是請不要問太多，成交不要囉唆。全世界都知道，房子便宜，出租就有投報率。

凶宅，你買嗎？

（大家注意一下我的字眼，我寫：你買嗎？而不是：你敢買嗎？去掉了「敢」這個字，因為我們沒有歧視、貶低 或者是道德倫理評價，凶宅或非凶宅的好與壞。門已經打開，現在是民俗月。也就是我們常說的，跟麻吉互相尊重的月份。唯有公平的評價，才有明智的決斷。）

你有可能買進的三種凶宅，出租的結果。

其實呢？隔間套房不是一個很新潮的投資商品啊！就跟大家所理解的一樣，是三十年前就有人在搞的產物。然後大概是二十年前開始有人在教，十五年前有教學系統大量授課，然後近十年變得很普遍。

不過你曉得嗎？其實隔間套房產品也已經進化很多了。現在一代產品都快要看不到了，如果你一直跟仲介盧，說要買很便宜，而且不怕怪怪的感覺，只要能收租、有隔開、不一定有廁所、有投報，仲介就會帶你去看所謂一代產品。

最常見的就是滲漏水壁癌，成因已是柯p常說的「歷史共業」。隔壁的違建打壞了我的外牆，自己的違建被樹木穿越。滲漏水壁癌就在彼此交界，誰也不想讓誰。其實侯友宜一聲下令，就能突破這個困境。只是最近總會很難處理，因為還在選舉。大家都不想承認是自己該花錢處理的問題，一個違建、三戶感冒。

方正的房子，標準格局，最好隔套的坪數，在畫平面圖時候，才發生令人詫異的事情。捷運走路7分鐘，地點不是問題。獨棟無鄰接，4面採光不是問題。權狀39坪，屋齡33年還算新，那還有甚麼問題？

走上樓梯，梯面寬廣。屋型挑高，樓板遠眺。站在頂樓露臺，可以遠眺整個板橋。轉向另一面，可以望向台北西門。江翠就在板橋前線要角，新灣區還沒成形，政治已經開始角力。選舉可以看出端倪，過激的清廉，竟有候選人存戶僅剩萬元。落後的緊迫，攻擊性的言語，悲情的搶救。

公寓的籠型梁柱結構體，當初要是蓋得好，持續使用沒啥問題。只是地震難免、鄰居使用難免。所以屋況難免、屋損難免。裂縫、掉漆、滲水、壁癌。其實有很多屋齡老的房子，大問題沒有，小毛病一堆。如果要全部都修好，花上一筆錢難免。但是要修好再也不壞，在現實情況中，有其客觀困難。

後面標記的坪數，就是整層公寓的現況面積。從這個列表看來，坪數更大的，就會超過6間套房。卻在實際設計時候，又不能做6間套房。如果都做5間，每間套房會比較大，但是租金卻拉不高，最終會造成不划算。

因為公寓分割為套房，勢必預留走道。走道吃掉的坪數，是收步道租金的。小房子，如果隔出大走道。走道地坪數比例，佔去房子很多。自然就會下降坪效。所以更小的坪數，適合直接出租，也不適合再分割了。

採光到底要多好才能隔套房？首先呢？建築審查在採光的部分計算，是人道考量。既沒有大家想像中嚴苛，不過有精準的開窗面積，跟樓板居室面積的比例標準。我們講三種房子，審查失敗，一定會影響套房數量，所以變得不划算的，有兩種：

老屋怎麼啟動改造呢？建築物受到內政部營建署管轄，而人民的生活生存基本依據憲法。善意的出發點來說，要管理讓全國建築物都安全並且合理被使用。而使用人、所有權人的自由生活，也基於憲法保護，因而不該被過度限制與打擾。

地點明明超級好，卻不能夠做合法套房？

台北市的精華地段，內湖五期、南港重陽路。地點非常好，附近公寓極少。如果可以做成隔間套房，用作出租獲利，感覺獲利空間大，性價比（c/p值）就很高。新北市新店、板橋、中和，也有很多很多公寓，離捷運近、離房客上班的地方也近。這裡還有很多公寓，他的房屋單價比較低，一樓挑高比較高，請問這類型的公寓，可以改裝做隔間套房出租嗎？

包租婆邱太太的三個房子

經營卡拉ok餐廳的日子，酒客來來去去。這世道，孩子不如房子可靠，男人不如傭人勤勞。儲蓄型保險都會沒跟你說浮動利率，基金效率還被匯差吃掉。

邱太太有三個房子，分別是南港區的整層豪宅，一共三戶。還有松山區的小型店面，在五分埔。以及一個三重區的公寓合法隔套房。

等危老都更比較快，或是乾脆賣一賣

對許多30~45歲的人來說，房地產是個想投資也有很大負擔的賭注。一下要投資300~400萬到一個房子裡面，即使能夠每年產生數十萬租金，3~4年就能回本。這樣子陌生的選擇，仍感覺很冒險吧！

適合委託親友幫忙管理房子嗎？

久而久之這個成交路子很順，不過這些房子就一直放著，每年繳房屋稅、地價稅而已。

：「屋主就不想賣啊！租也麻煩，我們仲介也不貪圖那個租金服務費的小錢。」

#所以如果你是要長期出租的話

所以如果你是要長期出租的話，記得要找一個人幫你「代租管」這個房子。出租、收租、清潔、整備、退租、帶看、處理違約、敦親睦鄰、房客疑難雜症溝通、房屋老舊漏水設備等等修繕的雜瑣事。都可以由這個，酌收服務費的公司，幫您處理喔！

通往虧錢的套房樓梯

事實上同一個面積裡，隔越多間，單間套房就越小。房子越小租金就越低，房客的眼睛也是雪亮的。單層房子可以賺上多少租金，是需要推算的。5間小套房11,500*5=57,500，4間大套房15,000*4=60,000。31~35坪做隔間套房，其實4大套的租金>5小套。

覺得越大間房客越少就是越單純。

也有覺得很簡單的隔法，是分割為兩個2房廳。覺得很大間，只有兩個房客，就是很單純。事實上房客多或少不代表容易或困難管理，一個人對上2~5個房客，其實也都差不太多。

其實出租時候要注意的是「平衡感」，我們是想要房客關係單純，房東好管理，那就要選房客，還有讓兩位或五位的房客，性質要類似、接近。