紅燈或綠燈，隔套投資的命運青紅燈

2020的最後一週，回想過去這一年，〝沒想到！沒想到！沒想到！〞

沒想到會有一個疾病讓全球都感冒。

沒想到全球感冒的時候股市暴漲。

沒想到股市暴漲的今年房地產雙漲。

漲價不是壞事，一窩蜂不是好事。

你賺大錢的時候，我們恭喜。你虧本的之前，我們提醒。

耶誕假期前後，我們有應景的帥哥打扮。綠配紅進場評估，大吉大利、守財報喜。

不用樓下同意書的話，是的。不過也挺麻煩的，少了鄰居之後，也不是少了檢舉。多了一條樓梯，不賺錢的面積更大了。把圖畫出來，所有人都矇了。

許多做過公寓改套房的投資人，接下來會想要晉升到透天厝改套房。或者越來越有實力，再昇華到買地興建套房。經過投報率一個試算，這個晉升的理解，好像有不少誤差。打量一下前後所花時間，怎麼更久，花了更多時間處理外牆。成本也意外更高，收租卻沒有更好。

能夠從改裝一個公寓，變成改裝一棟透天。看似從小車玩成大車，好像是一種進步。然而種種跡象顯示，數據上是一種退步。往往只有身處經驗其中的，才會知道箇中差異。

＃第一怕樓板根本就完蛋了

＃第二怕天花板做不上去

＃第三怕裝潢都做了又壞掉

每次都會聽到仲介推薦一些海砂屋，每次都好心動。因為實在很便宜，進去看屋內又覺得屋況沒啥問題。仲介總是說氯離子檢測是被人家亂做，才會數值不準確。抬頭看著天花的幾條裂縫，心想真的是這樣嗎。有沒有什麼自己可以判斷的基礎，發現我們到底可不可以買這個房子呢？

全年最累的應該是心，因為疫情嚴峻，身心俱疲。

投資股市賺個33%，投資房地產買賣賺個價差。投資自己，賺個亮眼的自己。一年過去，心理服氣，心理滿意嗎？

隔套收租在市場火熱的時候，是個爛投資，因為成長率實在太慢了。在市場冰冷的時候，也是個爛投資，因為定存跟保險不就更保證，房子說不定還會衰退。

記得每個人都玩過的大富翁，四方紙上有四條大道。有時候常常把棋子給搞丟了，我們拿來跳棋，或是小房子貼貼紙當作自己的旗標。丟出骰子，每個人都希望早點把手上的錢，換成車站。或是在同一條邊，買下連續4~5間同色塊的街廓。再來就希望重複來到自己土地，早點湊滿4間綠色小屋，把紅色旅館給蓋上去。

初次來電，希望我們評估。但是我發現客戶，並不了解隔間套房的相關風險。於是加快速度，把同意書、法規、報拆風險講一遍。

發現客戶已被報拆，於是加快速度，問客人剩下兩條路，想要怎麼走。

發現客戶已非常有經驗，所以快點交接給專案人員，由丈量師進場快點圖面作業。

即使也有時候，發現客戶完全沒有概念。為求謹慎，還是邀請來參加實體分享會。

裝修成套房比住家設計更複雜的三大動線
第一次聽到改套房的報價，或是看到改套房的設計大概都會瞠目結舌。曾有同業朋友跟我們反映，那個隔套平面圖，看了以後真的會眼睛花掉。

一般人的既定印象，在平面圖上，目光會聚焦客廳的3+2+1沙發。或是先看到浴室，讓視線掃描一下從門口到主臥的動線。

偏偏隔套平面圖非常有趣，突破了一般傳統思維邏輯，怎麼有：

四個浴室

四台電視

四個主臥

四套廚具

啊都變成那麼迷你！

常見的跨區租屋

台北是房地產的核心區域，無論如何好像都很好租。新北公司產業園區多，捷運線逐漸觸及之後，似乎不但好租，還可以佔到不少原本會住台北的房客。

有些地方套房超額供給，需求追趕不及。房客還是喜歡住，純粹是生活便利性高。產業發展總是比住宅規劃還要更早成形，租屋可以看到需求與供給。

許多人家裡老房子，經歷了家庭分分合合之後，已經空屋許久。不只電器設備老舊，就連插座有的都不通電了。水管沒水，馬桶乾掉逐漸傳出臭味。

想整修自己住，但是屋齡已經很老。想賣了，卻因為屋況太差價格不好。想出租也因為現況太差租不掉。

那…是否我們該裝修呢？

先看看我們要放入多少設計。

再看看有多少面積可以使用。

可是做得太過小間了，不但租不出去，還會被爆料上媒體版面。捨不得降租金的房東們，也沒有人想要因此變成頭條。網路傳播力很大，通常壞事一傳千里。房客不租不打緊，要是格局太過怪異。還幫你到處傳播，這間房也會變得異常有名。

二房東，大房東可以拿到20%～35%的租金。包租代管，大房東大概可以拿到20%的租金加補助。代租代管

缺點是雖然代租代管業者會「代辦」，但是不會「代決策」。許多錢要不要花，或是工程預算要不要決策。都是透明化呈現，交給您決定。這個情況最房東很像做老闆，代租管業者其實很像你房子的專業經理。

裝修成辦公室，以前是空屋出租，裝修成合法套房出租。老屋地點好，坪數是時代的禮物。曾經這裡都是阿爸阿母起家打拼的地方，珍惜資產傳承，現在有很多彈性作法。滾動式調整你的老屋！

由於租金吸引人，由於報酬率無可取代的穩定。由於資金利益龐大，所以很多投資老師常常鼓吹。鼓勵大家可以用隔間套房的方式，創造被動收入。然而曖昧之間，有些人並不清楚苦難藏在其中。往往加入了、頭洗了，那就把它撐完，事後也不想再買了。

所以道聽途說的多，實際經驗分享少。在這個局面下，看來必須做一些意見取捨。以往你的決策往往以親友為主要意見來源，或是親友介紹的達人，可能都為你帶來風險。

所以以下三個管道可以獲取資訊，剩下交給您統整判斷：

許多人存到百萬之後，開始想要買車買房了。奢侈品不一定引起興趣，因為想買房子的人，追求安穩的長久樂趣。偶爾在股票裡能夠賺上好幾桶金，但是無可取代的，就是天氣燠熱，然後在自己的房子裡吹著冷氣。

先買房收租後買房自住的人：因此先苦後甘，先賺錢後花錢。咬緊牙根，享受存摺數字不斷累加的樂趣。原來投資就是一個10年的努力，又為下個10年奠基。