市場上房地產課程很多，我們尊敬資深的老師，也欣賞優秀的新老師。也喜歡看到各式奇才的廣告，也常見張開雙掌，通膨與房價雙漲。

其實呢。正派的課程，其實都很值得參加。畢竟房地產水很深，人生裡又是一筆很大的投資。

至於商業區內公寓，台北市可以做裝修隔套房。但是新北市商業區內公寓，運氣就沒那麼好。規劃更趨嚴格，也不能作住家裝修申請。只有補習班、長照、店面、商業登記可以，住宅使用不行。

權狀是房產的持有證明，但是卻不足以給房產充分說明。即使是仲介經紀製作精美的不動產說明書，也不足以說明這個房地產，適合做甚麼使用。

房地產其實也有點像牛肉，在權狀上面看的到地址，在牛肉進口證明可以看到產地。外行的人只知道房地產的面積，內行的人在牛肉身上看到商機。

違建多的房子，合法機率低。大門置中的房子，格局浪費少。採光好的房子，間間套房都漂亮。樓層高的房子，較不受鄰居干擾。

格局再好，都不如價格好。價格再好，同意書還是首要。

人民的意念期望強勁，事實完全依據行動說明。同島一命的大家，是否能夠擁有說得出做得到的未來，就看大家行動支援了。

有人買超跑，有人買隔套。

十年後也是有巨大差異的。

備註：純收租十年會生出一台超跑的錢…..

「疫情期間，又不想出門看房，跟房仲密切接觸，就好危險喔！上網看房，又不曉得門道，真不知道如何下手。」

三種找房方向，先看、先買、先贏。

有！

而且還滿多的。

其實真相是花最大的心力，無限的成本都可以解決，但是那就完全不划算了。

先舉幾個簡單的想法、幾個案例，合法無望。

閃過這幾個坑，即使無法選到絕佳隔套美屋，但是也在成功的道途了。

合法做隔間套房，首先現況不能有違建。以下三種違建，已是城市居民的歷史共業。難以解決不是您的錯，但是今天你知道以下三種無法合法，還去買，這路，走起來會比較辛苦。

大家總是以為低樓層特別好租，要讓房客走樓梯到五樓，深怕帶看時候就把他給嚇跑。天氣越來越炎熱，走上三樓背脊開始發熱，四樓心裡有點躁，五樓汗從額頭開始冒。

隨著公司代租管理的案件越來越增加，其實大部分都還是以4樓5樓為主。房客其實有時候也滿喜歡5樓的，我們整理出來原因如下：

把公寓或透天厝改成合法隔間套房，當作是一種長期投資更好。租金收益經常能過超過買賣價差，而且省心不必勞力。關鍵還是在找了規格好的廠商製作，還有立意良善的代租管公司服務。完整製作下來，客戶常常只要選對房子，談好同意書。剩下的富品都能幫您完成，之後每個月看租金報表，其實很像基金投資。

有些投資像火炮，擅於攻城掠地。有些投資像護城河，可以守護像家一樣的城堡。

買賣房獲利，買賣股票獲利，兩者本身並無不義。但是交易時間過短，就不能說是經營。公司運營從行銷到交貨收帳，歷程也好好幾個月。買房從簽約交屋一直到裝修整備銷售，經常也要6個月以上。更好的生活被商家賦予，就是一種價值投資。

從未有一個獲利跟時機無關，也沒有任何商機全靠努力。

喜歡看我們影片的網友，都能發現每個房東，都是與你我相近的平凡人。而我們卻能為人生，做不凡的決策。

政府開徵房地合一稅，央行限縮法人持有房地產。調高第二房貸款利率，縮減貸款寬限期。當你投資一項商品，有這麼多這麼多的障礙。究竟房地產，還會是一個好投資嗎？

在週三的大雨滂沱裡，兩個女生騎著機車道完工案場布置。拎著兩三袋東西，爬上5樓公寓。別人戲稱的「運動宅」，到兩個女孩手上變身「聚寶宅」。

她42歲，單身，曾經有令人稱羨的薪資，在台灣一流的面板大廠上班。科技業的變遷快，今天股票大盤上到一萬七千點的時候。對於幾年前的慘況，大家健忘了。訂單流失直到公司無力支持，先對得起股東卻沒對得起員工。付出資金的叫老闆，付出時間的叫做公司資產。訂單蓬勃的時候，招募員工叫做並肩作戰。訂單萎縮的時候，斷捨離這些資產卻可以稱作人事精簡。

持有房子一年後，賣房，房地合一稅後收入不到60萬。隔間套房收租效益佳，一年後不賣房，租金收入70多萬。鮮少有人這樣仔細計算，因為許多人都還在觀望、試算、模擬、想像。不常有人同時有房子在收租，又有房子在賣。

上週跟某位代租管客戶，房東大哥見面。今年很多人房子都賣得又快又高，可是他一件也沒成交，才意外發現，數字裡的小小奧秘。

現在人更晚結婚、現在人更買不起房子、現在人更晚生孩子、孩子生的更少、生活費比以前更高。

加總各項變遷給大家的結論，統合成《房東經營方向建議》：

1. 低價學套市場萎縮，高價學套市場小而美

2. 上班族套房市場變大，集中六都及產業發展區

3. 工程師房客是租屋領先指標，服務業後續跟上

4. 情侶、家人、小家庭，小兩房租屋需求緩步提升

5. 房客考量：地點＞功能＞租金＞坪數

經常在591或是仲介店頭都有介紹，買來可以現成收租的物件。不只寫好投報率，而且還隔好，並且滿租。帶租約銷售，買方一秒就可以開始當包租公。交屋時候連代租管公司都轉介紹，甚至可以交接過往歷史報表。切算方便效率，交易容易快速。這些賣房的房東到底求甚麼？買方總是摸不透。疑心病很重的情況下，買方都會有點縮手怕怕。

「明明就滿租，然後投報率很好，幹嘛要賣，就繼續收租就好了啊！」

許多還沒成為房東的人，渴望被動收入。能夠存到頭期款，然後買下房子。找到適合的工程公司裝修，接著全部簽約租完。這個歷程不但很長，而且花費很多心力。

費盡心思終於走到終點，那為何還有房東想賣？

「因為每個終點，也是下個旅程的起點而已。」

裝修重視品質與成本，成本卻絕非供應廠商可以控制。這兩年的疫情影響，全球經濟都有點非比尋常。也許是資金太多，也許是需求太旺。總之一切的通貨膨脹，好像我們剛剛才從原點啟動。

這兩周油價已經攀升，而營建業早就感受到建築成本飆漲的壓力。每個月代銷公司賣出的房子，在客戶手上每天都在漲價。越早買的，就越快感受到賺錢。

然而在這個情況裡，隔套房出租，划算嗎？

房價甚高，市面上出現大量迷你房。跟分戶的邏輯不同，建商在推出案子時候，定位已經非常迷你。原先做成兩房的地方，現在可以隔三房。原先大套房，現在硬是可以隔成兩房。

比起出售，其實迷你房更適合出租。

一講三個地點好像都在台北東區，整體的門戶計畫好像有點成形。

昨天參加了一場隔套主題的cloubhouse邀請

主辦單位很有心，前周跟我們預約時間，還發講綱跟我討論。最貼心的是我真的沒用過那個app，感恩kyan給予指導啊！

其實昨天被提問的問題，都是刀刀見骨，例如投報率是怎麼算的？然後馬上就有人計算一遍。另外有人馬上驗算一次，發現少列很多項目。投報率的秘密即將出現在眼前，我想線上數百位的聽眾應該都振筆疾書了。

剛好昨天講到，幾個重點幫大家重點整理喔！

許多屋主都希望，出租可以是一門科學，是有邏輯，是可以預測的。一個房子在精華地點，總是希望可以好租，又有好房客。許多實際案例的規劃，可以從經驗找到痕跡。順著前人案例，八九不離十。好租、高投報率。

不過總會有意外，總會有黑天鵝，總會有料想之外，總會不能盡如人意。