要怎麼跟房客退租呢？好房客，根本不想她走啊！爛房客，請神容易送神難啊！

照片是最新完工的案件：當然當初成交的仲介也來參觀了。我們在狹長的走廊彼此寒暄，比對六個月前屋況的畫面。有些變，有些沒變。變化的事情你看的到，可以說格局、可以說油漆、可以說燈光設備。沒變的是裡面有個屋主、有個廠商。屋主準備往下一件邁進，廠商一片初心。

電視新聞常常報導，昨天又有一個房客。說洗完澡以後，從浴室走出來，就看到天花板掉下了一片。房客馬上拍照反映，甘蔗板裡面似乎是海砂屋的痕跡。房東太太有點理直氣壯，心裡真正厭煩的，我想是因為被採訪。

海砂屋究竟能不能做套房，有解嗎？

賣多少錢，一直都跟產品有多少價值有關係。但是卻有一些地方，單純是因為需求太強供給太低，因而租金價格上升。內湖南港地區，就有這個特性。特別早年有些套房在這邊，做得很小氣。房子又小間，又簡陋。經常設計公寓分租，或是鼓勵共居。其實初衷也有共享美意，只是後來疏於管理。經常流於形式，最後房客還是希望找個自己完全獨立使用的套房。

覺得房地產很難投資的人很多，卻每個人都會降低標準去買房子。跟著人云亦云的時候說：「沒關係啦！買錯了至少可以住。」更積極的人應該會：「買錯了就賣掉。」覺得投資很困難的時候就說：「聽說買台積電都會漲，閉著眼睛買一些etf更好。」更積極得人想要說：「學會看門道，對自住或是投資都很好。」

其實有很多客人，都是在現場被我們勸退的。因為出租的方法很多，出租市場也很蓬勃。隔套房通常可以收最多租金、最高坪效。可是出錢的是業主，每個人都會有自己的投資c/p。

隔間套房的格局規劃，常常都是許多人摸不著頭緒的一塊。想要自己畫一套圖，網路可以找到很多線上軟體輔助。打開軟體，也描繪了自家平面圖。可是接下來，卻不曉得該怎麼進行下一步。

都市更新的腳步因為危老而加速，可是房地產緊縮貸款給餘屋，增添許多不穩定因素。投資房地產不如買股，想賺錢今年科技業最有速度。存錢想贏不如買書，但是內容還是得查詢出處。太太的包包、家人的紅包，過年的禮數，或許是包袱。總不能因為投資太多抱股過年因而捉襟見促，一直投資是賺到錢還是要健康總不能老了給人攙扶。

過去三年期間，已經有42位學員成為包租。師徒班課程每年限額報名，我們不會說很多很多人來上課，而是大家很珍惜有上課的機會。教練同時也很珍惜大家，除了房地產包租公投資這件事情上，其實有太多人都是社會菁英，比教練還要厲害的更多。

大家都說捷運旁邊好租，可是我家離捷運好遠。要是改裝成套房租不出去，我們可就糗大了。有什麼方法，可以知道老屋所在地，有沒有行情呢？

其實上網查詢，可以看到市場動向。只是網路刊登很多，也不小得是真是假。不知何時成交？不知何時下架？

〝被檢舉有關係嗎？會怎麼樣？〞

〝為什麼要申請？有需要這麼麻煩嗎？〞

〝住家申請都不用那麼久，為什麼現在需要一個月？〞

工程之前隔間尚未定案，同樣30坪大的地方，有很多種隔間組合。鄰居阿桑的套房十年歷久不衰，朋友的分戶兩房租客都不會搬走。據說現在一房一廳異軍突起，那我們身為房東怎麼規劃才是正確。

如果是買來已經是違建，如何修補改建成合法？這還很傷我們腦筋。其實常被問到這個問題，電話另一頭的語氣也十分焦急。其實蠻不好意思的，不是我們不懂法規，而是這樣做的成本很高。

那為什麼要拉大電？

因為把公寓隔成多間套房，使用插座、開關、冷氣、電視機、其他電器，這個數量都會倍增。而且是瞬間用電量倍增，房客都是一起下班回來，一起需要洗澡開熱水器、冷氣、電視機、吹風機的。在這個情況下，就需要更改進屋電線的線徑。

想買一樓不用同意書，結果採光特差，真的適合隔套房？四樓、五樓採光很好，但是樓層那麼高，房客難道天天愛運動，爬那麼多樓梯，真的好租嗎？隔壁棟離我好近好近，我的窗戶已經沒有陽光進來。昏天黑地，這樣真的還算採光嗎？

頂加能夠增加投報率，不過也增加報拆機率。你在賺錢，別人家在漏水，你會幫忙修繕嗎？空拍圖的頂加就出現在83年以前，然而黑白圖面，硬是被說成有換鐵皮？你冤嗎？

無論如何，頂加沒有機會合法。只有沒拆、報拆、緩拆，三種區別。來看看三種頂加，在雙北區域的不同下場：

老房子買來改裝成套房，經過合法申請流程，符合簡易室內裝修法規，卻不是每件能夠順利賺錢。其中華廈或社區型的大樓，就比較少拿來隔套房，實際上就有一些缺點，造成不容易獲利。

現在她還是每天過著上班下班的日子，不過收著租金，比自己薪水要高出一¬倍。有時候護城河會非常堅實，城堡也可以是巴里島的簡單villa。

每個人有自己的財務雛形，自己人生的風貌。有被動收入的好處是，我們終於可以慢慢品味人生，苦與樂，都是果實。

每個月總會有幾通電話，好似已經相識多年，好像老鄉、好像知音。兩三年來都在網路上沉潛，從不見他在po文下方留言。我知道還有數千人沒有冒出水面，知道你們需要更多支援。

最常見的就是滲漏水壁癌，成因已是柯p常說的「歷史共業」。隔壁的違建打壞了我的外牆，自己的違建被樹木穿越。滲漏水壁癌就在彼此交界，誰也不想讓誰。其實侯友宜一聲下令，就能突破這個困境。只是最近總會很難處理，因為還在選舉。大家都不想承認是自己該花錢處理的問題，一個違建、三戶感冒。