隔出五間套房的秘訣,老手都會犯的隔套陷阱

隔出五間套房的秘訣,老手都會犯的隔套陷阱

「我想知道,我家可以隔成幾間套房?」
「如果只有25坪,隔成4間會不會太小?」
「我想說喔!給房客更大空間,看能不能租金更高。」

首先呢!比平面圖更需要的是,直下層同意書。有直下層同意書,才能申請合法隔間套房。

快速問與答?

Q:一定要跟樓下講很清楚是做套房嗎?
A:是,必須。有些爭議新聞,可以查一下。
Q:如果樓下不同意怎麼辦?
A:就不能做。
Q:那可不可以新增一間廁所就好
A:新北不可以,台北可以。
Q:為什麼規定不一樣。
A:去問市長
Q:那沒有同意書會不會被檢舉。
A:這要問檢舉人。(檢舉報拆真的很多,這個社會充滿正義。)
Q:有同意書之後要怎麼做?
A:找富品。
Q:能不能快速講一次流程?
A:流程是:有同意書→富品進場評估→出圖建築師審查ok→報價簽約→施工→完工→審查通過取合格證→出租

接下來,就是可以隔多少間的問題了。

一間公寓,大多都是20~40坪。更大的,隔成太多間,違反套房規範,必須適用旅館管理條例。而且更大的坪數,通常也不隔套房,因為房子很深,面積很大。為了建立不同套房間的公共走道,走道很長。隔成多套,越來越不划算。

在20~40坪的範圍內,通常都是在3套房~5套房左右。至於能夠隔多少間,判斷標準來自面寬、採光面、大門開向、牆壁厚度。因為面寬決定這一面能夠有幾套房,採光決定能夠有幾個對外窗,大門開向決定走道起點規劃,牆面厚度決定你買進以後室內剩多少面積。

其實有很多訣竅都不如大家想像中簡單,反而是有很多老手都栽在裡面。

簡單講三個老手栽下去的陷阱:

#陷阱一目視測面積

每個人都喜歡做自己有感覺的投資,也很喜歡看房。但是回到家以後,也許要寫個投報表,或是要給仲介一個價格方向。接下來的情況,說不出個所以然來。憑藉著印象,那些藉由你不精準的視覺,傳達到你腦袋的資訊。在從你的腦袋調度出今天的資料,這些印象,也許因為今晚老婆待你不薄,因此高估。也可能因為今天老闆罵你、同事抱怨,因此低估。想來想去終於在紙上畫出一個依稀的證據,然而這已經是你反芻了兩次主觀的東西。

「白紙黑字,這很客觀啊!」

指著紙上她鉛筆的痕跡,我們當教練都差點爆氣。

買房子真的很忌諱用目測來看一個房子的大小,曾經有個朋友是攝影師,她告訴我人類視覺的很多障礙。因為光影變化,有陰影或是陽光直射的地方,目視測距可能誤差就有一公尺。重點房子是立體的,人是直立的。視覺是散射的,尺寸卻是平貼於地面的一分一毫。要精準,拿個測距儀,或是捲尺,其實不複雜。

記得那個老手摔下這個陷阱時候,遲了2年才說。

「我一直不曉得為什麼你買39坪的房子,只隔了4套房。」
「不是!我很意外,牆內只有29坪而已好不好。」

#陷阱二心算投報率

看房的
第一分鐘辨識格局,
第三分鐘已有雛型。
第五分鐘計算投報,
第八分鐘就等仲介來要。

有很多時候,要有個大概,不會很難。但是大概大概,大概不能做甚麼大事。粗略粗略,也做不了有量體的決定。事情進入不了數字分析,憑藉腦袋記憶。下次在調度出這個投報率,早已忘記上次用甚麼標準判斷租金。每次標準不一樣,讓每個決定都在以偏概全裡繼續武斷。難道你覺得隔套投資好簡單,仲介都說你的心算好自然。當你逐漸受到朋友、家人、仲介的追捧肯定,那些愉悅的腦內啡持續干擾著你。你忘了他們愛你,因為需要你的錢。你忘了你自己一無所有的時候,沒剩幾個人愛你。

用恐懼總是比較殘酷,真實總是比較鮮豔。寧可我們踏實的跪在地上感覺地板的潮濕,柏油的凹凸,疼痛膝蓋的皮膚。也不會踩著幻覺,以為是巨人的肩。自由落體,還想像自己在飛。

我看過一個長輩,大我有40歲。她手上有個小本本,以前也沒有IPHONE。我永遠都記得她的NOKIA有一個小小吊飾,待機很久。小本本裡有所有供應商的電話,還有每一個產品的生產細節。每到下單時候,她就會把我叫去桌邊。要我抄下她小本子的其中一頁,因為那就是一整張訂單,30萬美金的生意。

公司有個心算極快的員工,每次在跟房客退租的時候,都是寫完就算完。我們偶而會說:「每個月帶看140次,這個月上架19間,這樣每間帶看幾次?」她可以立刻回答數字7.36,但是下個月對這件事完全沒有印象。

把打過的投報表記錄下來,可以在很多間的計算趨勢裡,發現自己看房的傾向,也可以發現一個區域的基本投報率。即使還沒有機會買進一大堆房子來大數據分析,看很多房子不用錢,你願不願意試一試。(親愛的仲介父老兄弟姊妹,大家辛苦了。)

#陷阱三用投機做投資

「我跟你認識這麼久了,該不會不信我吧!」
「這個可以做,進過多少次履保了,代書誰誰誰,有甚麼好擔心。」
「我們幾個湊一起,這麼多年,這次例外放我這邊不擔心。」

我跟你說,你擔心的時候,就是真的擔心。擔心不丟臉,就好像站在高台要高空彈跳血壓是基本會高。硬撐、固執、逃避都更危險。有人說:

「賭一次不會怎樣啦!」
「50萬買個友誼見識一次人品啦!」

成功都是聚沙成塔的累積,跌倒都是一次斷掉的情緒。

你可以決定把錢借給高風險對象,那你要有意識、有目的的,斷掉這個錢的其他想望。我們總不能又借錢給高風險對象,又期待可以回收這個錢,下半年在做一個一本萬利的想像。

口袋有幾個,從穩健投資的口袋,把錢移到高獲利的危險口袋。在把一些獲利移到保險的口袋,家人住院把錢又移到照顧家人的口袋。

無論你把這些錢移到哪裡,請確保你「有意識」、「有目的」、「有準備」。

有心理準備的投資叫正財,你啥都沒準備好就暴富,當然是偏財。偏財運好,心臟會受不了。正財運好,通常整個人都很好。

投機跟投資,大概可以講一輩子。資產或負債,總是被很多人炒作很久。想請你跟我一起問問自己四個問題:

有多少錢,現在可以用?
有多少錢,以後可以用?
有多少錢,自己可以用?
有多少錢,別人可以用?

現在可以用的是富裕,以後可以用的是儲蓄。自己可以用的是享受,別人可以用的是德澤福蔭。

〝老師那過去可以用的叫做甚麼?〞
〝我們looking forward,別糾結過去。〞

照片為上周完工合法隔套現場,也來不及參觀了,全部都已經租出去。