在某一次分享會後，4個媽媽坐在角落小組會議。我帶了茶水過去，彷彿走進里民中心。

王媽媽：「原本以為套房都不會合法，沒想到還有這種的，真的要參考一下。」

鍾媽媽：「我聽兒子說，這個做法有很多。最近還有一種叫做包租代管的，其實我們都不用出錢。」

謝媽媽：「不用出錢！這麼好，那可以賺多少？」

尤媽媽：「哪有這麼好的，不用出錢還可以賺。我看喔！踏實一點，租給一個房客就好，簡單很多，不要弄甚麼隔套。」

說真的，隔套這麼難，為什麼還有人愛做？

做房地產投資，手骨夠粗，口袋夠深，都去做大宗土地買賣了。要不然也是短期交易建物，買賣之間價差少則一輛國產車，多擇一輛進口車。成交金額大的，輸贏一下也會是幾千萬。隔套出租，好像只有6~7%，對於買賣型的房地產投資人來說，實在少得好像領股息。

張媽媽：「阿就不無小補，買個隔間套房，至少比我的定存好。」

所以在物件評定水準裡面，才有大麥克指數。麥當勞在全球都有分店，作為連鎖企業，銷售標準化的商品，因此才能作為基準。只是這個數字越來越不準確了，因為大麥克在全球各地銷售的尺寸、克重，越來越有「在地化」的風格。

轉頭來看，這套房租金1萬3，還是套房租金1萬5。這誰說得準？

租管部門妹妹：「林先生早安！a05那個房客，他出國忘記關熱水器電源，空燒很久會不會怎麼樣？」

我：「我們客人買的熱水器都是溫控感應式，保持儲水桶恆溫而已。有正常進水，就不會空燒。水太少，溫度爬升快，感應器會切斷加溫。」

接過了數百通求救電話之後

經常接客人的電話？經常接房客的電話？還是接建管的電話？還是接警察的來電？

如果你做的是非法套房，電話響起，難免緊張。害怕又是鄰居打電話來靠杯，害怕又是房客囉哩囉嗦一些小毛病。總是你不敢拒接，總是你難以面對。難以啟齒的那句話：「我沒有做合法套房。」

針對合法，我們常常在宣傳。針對使照圖，才能做出合法合格的隔間套房設計。

使照圖可以自己調度嗎？可以。

設計可以自己做嗎？可以。

可以自己發包嗎？可以。

可以自己申請合法嗎？不可以。必須由建築師幫您申請。

為什麼？因為建築師經過國家考試合格，這跟律師、醫師、會計師一樣。職業內容有其「深度專業」，必須綜合「法規」+「知識」+「執行」三項能力=簽證效力。

有人說是選舉的關係，

有人說是政府缺業績。

有人說是鄰居越來越難同意，

不如回歸就是非法的問題。

走上樓，看見字條：「親愛的我的鄰居，您的房東違規裝修套房。未經申請，擔心您的安危，請盡速搬離。」

小綠覺得被威脅是司空見慣了，社會事，難免的。但是字條旁還貼了一張公文：「據報所管本市永和區xx路.............建築物設有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事.........」

那頭威脅一句，這頭政府函令。

誰都不願發生的事，這種房客殺死房東的案子。永和竹林路，我們多熟悉的地方。每天路經，感受的盡是安穩舒適。暗藏危機的不是街道，總是人性。

其實，真的是收不到租金的問題嗎？這只是一個新聞標題，背後的故事，背後的原因可能還很多。我們也都不曉得他們究竟對互相說了甚麼，但是對於遲交租金的問題。我們管理200多個房客，有以下經驗給大家分享。

常常分享很多隔間套房的狗屁倒灶，偶爾也要來講點美好、正面、幸運的事情。

當你遇上這種房客、這種鄰居、這種房子的時候，真的要去廟裡還願了。因為這些幸運的總和，證明了祖上積德，德澤福蔭。

說開後門，實在很難聽。但是比起協助作弊，已經是優雅的詞彙了。法令是原則，執行的還是人。人在做事，就沒有絕對的非黑即白。總是有灰色空間，總是有夾縫間隙。

「被動收入」這個名詞，漸漸被曲解，直到那些戴著名車名表的房東出現。房客的懷疑，終於有了對應。心理於是萌生畫面：「我每天辛苦賺錢，就是給你去爽。」這樣的故事，也會傳進新聞圈，變成熱門新聞。因為也有很多年輕記者們，也都租房過日子。

站在閘門前，最熟的是平交道口廟宇街景。還有橫槓上面寫著：闖越平交道，處新臺幣一萬五千元以上九萬元以下罰鍰。

看著這些廣告學習投資，你難道不confuse？有多少錢，能買幾間，還是有個極限。如果買房沒有極限，那你原本就好有錢，何必辛苦看房浪費時間。

接觸到許多客人，其實都不是投資課程的學生。而是第一次踏進隔間套房的領域，第一次當包租公。人生的想要，有時候跨出領域的一刻時光已老。居住已久的公寓，也同時跟著自己變老。坊間有很多投資老師，都在教學如何買房。其實有很多人，想要把公寓改裝。隔套收租，安心退休。

兩年多前，接到何小姐來電。理解到煮粥的故事，已經是簽約那天。蹲跪在小茶几旁，全家人悉心聆聽我的詳述。在筆下的不是一張平面設計圖，而是何媽媽拉拔一家孩子長大的地方。老大在五分埔闖蕩，二姊在銀行替人作帳。隔間設計裡每一道牆、每一條管線，所花的成本費用，都是業主多年的人生積蓄。房子雖然很老很老了，卻是一家子人的回憶。

隔間套房是一門硬功夫，房子的硬體規格對了，才真的符合房客需要。但是常常租不出去的問題，卻出在租賃管理上。

這些找房子的上班族，總在每周四、五下班後，開始打電話約看套房。或是玩過整個六日，直到星期天晚上才開始找房子。晚上12點才傳訊息來找房子的，不一定是爛房客，也許只是加班加很晚。名校畢業、高收入的房客，也不一定就特好，也許就是特計較。

隔間套房的裝修規格、合法工程，是 #硬體。
代租代管的服務接洽，公平權益，才是 #軟實力。

房地產不景氣，已是延續第四年的消息。本是台中在地勢力，銜接商店地氣。這麼多年來，隨著台中市改制。太平、大里 都跟著起飛。國爸營建連棟透天別墅銷售，10年來也繳了不少稅。

起初阿國大哥在中部上過一些投資課程，畢竟是有家學淵源，很快掌握數字邏輯。可是覺得租金水準很低，10年前大學在台北念。看過路上人潮，看過捷運站周邊潮起潮落。

40多歲的那年才結婚，在以前看來，沒有好的收入，就沒有穩定的家計。婚禮的隔天就上了船，好在洞房花燭，一發就中。多年海風吹拂，大海的滋養，果然賦予滿滿活力。年底回家，帶著小baby回桃園老家過年。爸媽看了開心，在他們的笑容裡，利哥數著下一個上船的日子，光陰有限。

其實「成功」是一種平均值的提升，生活水準的上升，生活態度與品味的改變：「我不想要一個500萬，但是我希望連續10年每個月都有5萬。」實質月月領的，10年期間總共收到600萬。