隔間套房，難中之難大哉問：「OO坪，這樣可以隔幾間？」

這個問題之所以難，就是因為見識過太多特例。看過30坪，卻隔不出3間套房。也見識過25坪，卻可以隔5間套房。以往想法裡，28坪4間套房，卻常常在店鋪式格局被打敗。20坪以內，卻因為採光佳，可以擠進3.5間套房。採光佳，有時也不是隔套優勢鐵律。房屋深度不夠，走道一橫過去，套房立馬又窄又長。大門開在中間肚子上，原先是隔套好事一樁。誰知道梯間佔去權狀2坪，一不小心一間套房塞不下去。

其實俄羅斯方塊，要幾間硬塞都會有。網友問我：「怎麼你們台北套房這麼難做，我在台南都閉著眼睛隔一隔就出來了。」

可是鄰居都張開眼睛，拿起手機，按下快門，發送檢舉。政府都瞇著眼睛，小心翼翼，適逢選舉，隔套喊停。不是收租就成為眾矢之的，而是沒人想被推上民意的靶心。

當火災的碎片下墜，上了媒體被記者消費，房東信心跟著陽痿，投資隔套真的很需要智慧。

少隔一間，一年少收16萬。寬限期瞬間不寬，投資報酬率逼近定存利率。老爸問你：「上次你那投資，還行嗎？」你想問：「老爸再跟您擋的個50，還行吧！」女友說：「帶我去峇厘島，還行嗎？」你想問：「稍後遠眺一下龜山島，也行吧！」

少隔一間，投報瞬間少掉1趴。違建復原多花錢，再掉1趴。頂樓漏水損失，再減0.5趴。隔套原本就是，只有6趴。扣完以上，只剩3.5趴。老同學做了一筆外幣保單，眼看存摺就進3.5趴。隔套神話，瞬間被打趴。

現在回想，悔不當初。明明都看了現場，還看著房仲的格局畫圖。沒去問一下，明明就有測量成果圖。狹窄老屋，寬度5.8米。走道一扣，只剩4.9米。硬說這面可以切兩個套房，這時候還騙自己，並排的雙人床，配個粉紅主牆，好像草莓夾心。別問天為何租不出去，要問設計為何讓曬衣服，需要翻山越嶺。

新北市、台北市老公寓，開門走進。先看深度、寬度。想像走道位置，再思考套房位置。套房的大小，最短邊不得小於雙人床的短邊，加70公分下床空間。房子任何一面低於6米，投資的警鈴，就要發出敏感警訊。老公寓都是介於22~32坪最多。在以前，違建越多，就讓你賺得越多。想合法，違建越多，就讓你工程花費越多。

其實投資隔間套房的無形損失，常常都是不為人知。工程猶豫不決考慮太久，結果銀行月付款，一直再扣。早一個月簽約，就多賺3萬元。隔套租金不過每個月6萬，很厲害了。還沒收租，每個月貸款一直在扣。一來一回，一個月6萬再賠。一年也可以賠掉一輛toyota。房客反映堵塞，拆馬桶通水管一下子就是1萬起跳。猶豫不決，房客全部跳腳。每天住那裏的不是房東，房客帶著鄰居都快揭竿起義了。

反而觀之，房客抽菸、房客太吵。洗樓梯費、洗水塔費。這些都是小小錢，少不了幾千。貸款卻在刀口撒鹽，時間一過一扣就是萬元。

眼睛再明，都會有看錯的時候。30坪邊間大採光，偏偏大門開在陽台上。走道全面都是鋁窗，以為小學在做裝潢。最後套房都沒採光，招租都只說是暗房。退伍男兒北漂找房，進到裡面以為是槍房。最後只好租給夜班護士，不過沒地方晾衣服還是覺得很潮濕。

以為數學很好，套房一間6坪，走道1.5坪。3套一共19.5坪，板橋好地點，投資得意忘形。實際丈量，牆內實際只有18坪。外牆居然還是，半圓扇形。富品業務，叫做韓明。說完格局建議，覺得很傷感情。

華廈有電梯，邊間採光亮晶晶。誰知道買房子付的錢，都跑到虛坪。付38坪錢，只能隔31坪的面積。當初美好想像5間套房，立馬少一套。當初覺得就要年收租80萬，瞬間縮水剩下64萬。來到建管處，調出使照圖。剪力牆、承重牆，拆了就等於吃了禁果。地震搖晃之下，這裡就背負軟弱層的原罪。聽了真的怕怕，還是別拆得好。4套也配不出來，只能改1+1房加原本2套。年收租金再減6萬，扣個水電網路第四台，只剩60不到。38坪華廈的美夢，如今好像惡夢。算完投資報酬，才發現好像沒來。一切都只是增加了gdp，一切都只是增加了房仲業績。

想要合法隔套，其實只有三元素：

1.無違建

2.住宅用地

3.邊間大採光

20坪以內，3間衛浴不是問題。

30坪以內，4間衛浴不是問題。

真正的問題，是台北市需要直下層同意。

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