套房租金的測試基本功

新北市套房租金13,500，你覺得貴嗎？台北市套房租金15,000，你覺得便宜嗎？

君悅排骨、武昌街排骨大王、鬍鬚張魯肉飯、還有巷弄裡的小小小吃店，人人都有賣排骨飯。價格都不一樣，排骨大小也不一樣，飯量也不一樣，開店位置也不一樣。您一定看過電視新聞，就是網友們最愛嘲笑的記者朋友。在物價高漲的時候，找昂貴的排骨飯，做一條新聞。美食新聞時間，再找一間百元以內的美味，再做一條銅板美食報導。其實這些排骨飯的店家，他們也只是每天照起工在行。真正的趨勢波動，從這些個案裡，很難看出來。這些便宜或者奢侈，都像是文法中的特例。不值得背誦運用，但是拿來說嘴的時候，可以裝裝內行。

所以在物件評定水準裡面，才有大麥克指數。麥當勞在全球都有分店，作為連鎖企業，銷售標準化的商品，因此才能作為基準。只是這個數字越來越不準確了，因為大麥克在全球各地銷售的尺寸、克重，越來越有「在地化」的風格。

轉頭來看，這套房租金1萬3，還是套房租金1萬5。這誰說得準？

我大概有數十次被質疑過這個租金的數字，只是我早上才跟那位滿意的房客簽約，合約上寫的就是1萬3千5。下午接到這通質疑的來電，我好像站在不同世界的銜接點。有時候覺得被擠壓，有時候也覺得有責任要去銜接。

：「林先生，你講那個新北市套房13,500這個數字，會不會太扯了一點。我們家就有5間套房，從我媽媽那一代收到現在。1間套房1個月收人家6,000~7,000，都是老房客了，跟我們很熟悉。」

此時此刻他的7,000塊標價，貼在一個套房上。這個套房也有雙人床，也有電熱水器，也有獨立衛浴廁所。地板是老房子沿用的懷舊磨石子鋪面，木板隔間、一盞小燈，彷彿另一個角落就坐了前衛導演王家衛。此時此刻我的13,500元標價，也貼在一間套房上。這個套房也有雙人床，不過加了氣壓棒，可掀，裡面有收納空間。也有獨立衛浴，還加了乾濕分離。電熱水器有裝，可是12加侖儲水桶吊隱在天花板裡，外觀一點都看不出來。地板是重鋪pu隔音墊面的超耐磨地磚。防火磚牆隔間、間接照明，簡直可以用來拍偶像劇。

：「拜託，林先生，套房租人而已，用那麼好要幹嘛。」

其實，這通來電，不是挑戰我，我很清楚，他是在挑戰社會總體價值觀的問題。這是一脈相承的，為什麼要電動車？為什麼要智慧型手機？為什麼要人臉辨識系統？這個社會與時俱進，教師不再已束脩為酬，情報不再飛鴿傳書，戰爭不再舞刀弄劍，安居樂業的標準也不再是成家立業。獨身經濟大起，也留下老人獨居問題。房產量縮、租金上揚，也留下社會的貧富差距。

說回這個關鍵話題，提供3個方向給大家測試租金。這也是我幾年前加入不動產經紀公會的時候，自己建立的基本功：

步驟一、打開591，鎖定某一區域，仔細觀察5,000~10,000，還有10,000~15,000的套房上架數量。

Tips：從數量看的出來，現在這個區域的租屋產品，大致分布的價格帶。

步驟二、仔細看一下這些產品的照片，大概都長甚麼樣子。不要被照片騙了，騙不了人的永遠都要用量化紀錄。拿出紙筆來，列表：這間開5,500，單層小冰箱、瞬熱式熱水器、無陽台、電視機28吋、衛浴有點髒、白牆有點黃。另外一間，開15,500，雙層小冰箱、除熱式熱水器、含100m網路第四台、有陽台落地窗、跳色油漆牆壁好美、浴室乾溼分離、磁磚好美、天花板有間接照明、有磁扣鎖。

Tips：只要列10間出來，筆記會幫助你，從紊亂的價格、規格裡面，順出一條自己的看法。

步驟三、用你家的公寓當地址，花200元，以屋主身分上架，記得要留你的手機。使用一些你想要做成套房的圖片，投放一個你想要的價格。實際感受一下來電量，會更有感覺。

Tips：591是很方便的工具，記得要看一下你這個上架的每天流量，然後對應一下來電量。主觀也都會變得非常客觀，因為都是從潛在房客的來訊。

房東要很主動，收入才會變得很被動，好像聚寶盆。

收入很被動，享樂才能很主動。