誰都不願發生的事，這種房客殺死房東的案子。永和竹林路，我們多熟悉的地方。每天路經，感受的盡是安穩舒適。暗藏危機的不是街道，總是人性。
其實，真的是收不到租金的問題嗎？這只是一個新聞標題，背後的故事，背後的原因可能還很多。我們也都不曉得他們究竟對互相說了甚麼，但是對於遲交租金的問題。我們管理200多個房客，有以下經驗給大家分享。
催收租金的方式有很多，無論是email、line、簡訊、電話提醒，都可以。但是要有功力，要不然你用哪個做法都是一樣。無論如何，今天準備好要達成的目的，就是收到租金。不是給雙方一個教訓，也不是開使搞社會教育。
不管使用哪個方法，行為層次是最重要的。
**規律、穩定、理性的提醒。
簽約時我們約定，每個月10號，請匯入前月電費，以及下個月租金。提醒租金的動作，要非常規律。每個月1號，就傳訊息通知。
：「你好 本月使用電度xxx，費用oooo。簽約租金qqqqq，本月應繳納hhhhh。請於10日前匯入，謝謝你喔！」
每個月9號，再發訊息：「明天是最後一天喔！避免發生滯納金，趕快提醒你去匯款喔！謝謝你」
紐約市地鐵曾經犯罪率居高不下，市長做了一個決定。清掃所有地鐵車站，車上空間禁止塗鴉。規劃藝術創作與街頭演出的區域。犯罪率就下降了。
我們要在細節裡，不斷向房客發出訊息，就是：
：你不要以為我不知道
：我有在管這件事
但是過程要謹守分寸，理性、溫和、穩定。因為房客也只是來居住而已，不是來聽房東嘮叨、碎念、教訓的。
那....重點來了。還是遲交怎麼辦！每個月我們公司的收租完成度，都高達99%。還是會有2~3位不交。
他不交，我們希望他交。兩邊情緒升高，對立也就升高。要催收租金，出手，就要有目的，就要有內行的功力。
**辨別遲交原因型態
每個月11日，傳送訊息：
：「還沒查收你的租金耶！是不是忘了，記得快去匯喔！免得有滯納金產生。」
發送訊息之後，有重要的工作。就是觀察有沒有回覆訊息，有沒有正面回覆。
有正面回覆的房客→請他承諾一個補入租金的時間，對於快速、正面、友善回復的人，仍然非常感謝。
沒有正面回覆的房客→主動line問他原因：
：「不好意思，一直沒有收到你的line。如果有任何原因，造成遲繳，我願意聽你說。」
還沒有正面回覆的房客→主動打電話回復：
：「都還好嗎？沒看到你的回訊，有點擔心。要記得繳租金喔！」
**處理遲交慣犯
賴皮鬼實在不用跟他客氣，好來好去他還會覺得我們很假。傳訊息給他：
：「都13日了啦！每個月都遲繳，洗勒~~大哥你每個月都遲繳，然後又多繳500滯納金。實在很海派，可是我真的沒有要賺你滯納金。看是你能不能早點匯，感恩~~」
：「弟弟，要記得喔！在等你。」
**處理遲交數日的人
這次遲交數日，看是不是因為特殊原因。為的是控制這個情況，不要一再發生。
有一次就遇到一個妹妹，她說工作沒了。她也不曉得怎麼辦。我直接說：「坦白說，租金也不算低，站在你的立場，應該去租個便宜的房子。要不然長期下來，你不好過。要不要退租？」
以上是我們代租管部門，初初建立的時候，努力鍛鍊出來的SOP。寫在公司的本子裡，等於是一本租管聖經。
一直以來，我很欽佩像是鼎泰豐這樣的企業。因為他真的能在服務業裡面，做到不卑不亢。如果你問我以上這些細緻的處理手段怎麼想到的，鼎泰豐總是給我靈感。其實有客戶總是來問我：房客欠租怎麼辦？有沒有那種密碼鎖、還有遠端遙控斷水斷電的設備。其實這些設備都有，尤其台灣可是科技大國。
但是人跟人的關係是兩邊人定義出來的，你用執法機關的方式處理，你就得拜關老爺，門口站警衛。
租賃管理不是卑躬屈膝，野不是雷厲風行。而是「有韌性」的善意管理可以游刃有餘。