天啊！新聞報導，台北老公寓越來越多。超過40年的，如果通通排拆改建成新大樓，時間也要花上超級誇張的300年。iphone大概都會飛了，人腦意識大概都可以操控電腦了。

親愛的屋主們，你的老公寓，能夠有甚麼選擇呢？

包租代管非常方便，不過就怕月租轉日租，日租變詐租。新聞媒體前日報導，台北市東區有低價又美麗的套房搶市。開價不低，是在16,000。不過略略低於當地行情，吸引許多房客前往看房。結果用了簡陋的訂金合約，就騙得房客匯入訂金好幾千元。同一房多人受騙，甚至有人往下留言，但是銷售速度很快。提醒效率，卻不及詐騙的效率。

查明後才發現，是有詐騙多人組合。利用「日租」的管理疏漏，以及「日租」可以經常性換房。因此讓詐租手段得以成立，長期不透明的出租市場，就這樣又多了一個老鼠屎。

身為房東，你該小心的是？如何預防呢？

代租管公司經歷過種種奇特的問題，跟房東的差別不會是收不收服務費而已。而是遇到這些問題可以積極解決，例如蟑螂屋本身在裝潢時候，就應該加裝公司專利存水灣，即可以隔絕管道臭氣，還有病蟲。至於臭臭屋，代租管公司也能夠幫忙檢舉，甚至針對怪怪鄰居去糾正，去提告。

這樣代租管公司，才算是有效幫房東管理了房子。

經常在591或是仲介店頭都有介紹，買來可以現成收租的物件。不只寫好投報率，而且還隔好，並且滿租。帶租約銷售，買方一秒就可以開始當包租公。交屋時候連代租管公司都轉介紹，甚至可以交接過往歷史報表。切算方便效率，交易容易快速。這些賣房的房東到底求甚麼？買方總是摸不透。疑心病很重的情況下，買方都會有點縮手怕怕。

「明明就滿租，然後投報率很好，幹嘛要賣，就繼續收租就好了啊！」

許多還沒成為房東的人，渴望被動收入。能夠存到頭期款，然後買下房子。找到適合的工程公司裝修，接著全部簽約租完。這個歷程不但很長，而且花費很多心力。

費盡心思終於走到終點，那為何還有房東想賣？

「因為每個終點，也是下個旅程的起點而已。」

因此隔套型的公寓，特別需要代租管理。這些沒有管委會，也沒有管理員的公寓。通常因為代租管公司進駐，因此勤於查訪、勤於照顧、勤於打掃，反而能夠更優質。擔任房東的心情，真的是希望房客住的安全、住得開心，這樣收租當然順利。代租管公司不但聯繫溝通了鄰居、房客大小事，也幫你代墊了許許多多小小金額的費用，幫你查收租金，幫你彙整成報表，每月結算。

大家一定會想，公寓型的房子、透天型的房子，屋齡已經這麼老了，還會安全嗎？經歷地震之後，你第一個聽到的，其實是火災及停電。至於老屋因此歪斜，卻鮮少有聽說。

知道大家還是會擔心結構安全，究竟甚麼老房子的屋況，真正影響了結構健康呢？

租金收入穩定嗎？最怕？空租？低租金？其實在高度通貨膨脹的年代，銀行又怎麼可能不漲利息呢？央行為了控制資金流通量，當然會升息不只一碼。很多人的房子都有房貸，那我們來看看到底會發生甚麼事？

裝修重視品質與成本，成本卻絕非供應廠商可以控制。這兩年的疫情影響，全球經濟都有點非比尋常。也許是資金太多，也許是需求太旺。總之一切的通貨膨脹，好像我們剛剛才從原點啟動。

這兩周油價已經攀升，而營建業早就感受到建築成本飆漲的壓力。每個月代銷公司賣出的房子，在客戶手上每天都在漲價。越早買的，就越快感受到賺錢。

然而在這個情況裡，隔套房出租，划算嗎？

收租聽起來好像很舒服，好像很懶惰，好像很不適合年輕人，好像是退休族群才做的事。許多人都說收租可以財富自由，然而卻沒有很多人真正了解自由。

自由會是再也沒有無盡追求，有限財務卻值得享受。

身分證一看來自高雄、台南、嘉義、南投、彰化、台中、苗栗、新竹、桃園，就佔了8成。剩下15%的人是在台北，因為家裡不夠住所以般出來。還有5%是外國人，來台灣擔任老師或是工程技術人員。

經過建築師的審查以後，結構可以完整受到保護。室內裝修也符合政府的法令基礎，就連材料都受到管制，不管是防火證明還有數量、出廠時間都被檢驗。

做成合法的隔間套房以後，鄰居可以獲得一個好房客當鄰居。漏水還有髒亂的屋況，也改善很多不再影響附近。

「多全其美，就差一張同意書，先謝謝你體恤我們的誠實有點口拙，不甚完美。」

說真的以後這些房客也是上班族，大家都是單純平凡的人。想要的是安靜、舒適、安全的生活。其中每個人，不管是屋主、鄰居、房客，沒人想要造成別人困擾。

說清楚講明白，直下層同意書是善緣，就隨你的心，在坦然說明中，如實表白。

昨天的嚴重火災，超乎尋常。各縣市城中區的老舊華廈，其實很多棟。具備消防滅火設備，卻不足以拯救行動不便的老房客。

出租的房子，建材設備非常重要。出租對象，與出租條件，也要符合使用機能。

房子都已經很老很老了，屋齡都要屆滿40。混凝土也有年限，台灣地震風災都多。政府推行危老都更，又同時推行改善公寓，可以申請加裝電梯，可以申請經費拉皮修補外牆。

感覺兩手策略可以讓市容更新，市民同時也覺得充滿懷疑。

老房子，究竟還有價值嗎？值得我們高價回購再繼續住個好幾年？值得我們大幅度改裝成套房，再賺個好幾年？

都市更新在工程事故之後，更加受到關注。災害來臨前做的準備，叫做預防，叫做風險控管。災害來臨後只能究責，或是彌補殘局。許多老舊的建築物，在都市的城中心。交通繁忙已過半世紀，卻要等一次地震，大家才會面對僵局。

「沒想到這棟樓撐不住了，歪成這樣。」
「奇怪！啊就旁邊的公寓都還好好得。」

華廈型的大樓，往往比公寓更不耐震。921以前，建築法規尚待完善。舊有的法規，比較能管理低樓高的公寓，卻沒辦法對應10樓以上的華廈。這些房子仰賴建商良心，以及住戶使用習性。

外掛冷氣機也是很無奈，以前都窗型，現在都分離式。外牆打孔裝設廣告看板，總要幫老建築物增加一些收入，樓板吸引力已經大幅下降，新型的辦公室更適合新型態的中小企業使用。台北市的戶籍遷出漸漸大於遷入，居住人口與工作人口雙雙下滑。房價偏高講的是外縣市，台北的房價是頂峰的高。是你會喊：「我的天啊！」的那一種。

首先，再次感謝大家踴躍來電。我們也很開心可以跟您短暫聊天，聽見許多請求，也有許多建言。諮詢是我早有結論能夠給你，至於聽見前所未有的分析，將是我們超越到全新領域。

其中聽見幾種想要隔套的方式，實在已經經歷過許多次，也就是台語說：「謀卡後啦！」

以下有幾種精緻的隔間收租邏輯，實在要精密仔細計算。不同的房型、不同的物件地點，同樣的做法，時常還會有不同結論。沒仔細算過一次，乍聽以偏概全的結論，有時候難免傷到自己荷包，也誤會了朋友美意。

遇上連續假期，全台灣的人都到處去玩。尤其之前疫情嚴峻，好不容易有喘口氣的機會，無論你是房東房客，都不會放棄這個機會啊！

究竟在連續假期之中，房子是變得更好租？還是更難租呢？來租的又是誰？希望是個乖孩子啊！

看過很多富品製作的影片，才發現自己好不懂自己的房子。也不曉得以後可以怎樣利用，也不知道自己房屋的體質。

對於隔套房，其實還有很多不安全感的地方。首先在第一階段，我該怎麼了解我的房子，可以做什麼活化利用呢？

其實，你沒有那麼糾結，你只是需要代租管服務團隊而已。

公寓改成隔間套房，一個三房兩廳變四間套房。一個房客變四個房客，一張租約變四張租約。每月一次對帳變成四次對帳，每年一次退租吵架，變成每年四次退租吵架。

房價甚高，市面上出現大量迷你房。跟分戶的邏輯不同，建商在推出案子時候，定位已經非常迷你。原先做成兩房的地方，現在可以隔三房。原先大套房，現在硬是可以隔成兩房。

比起出售，其實迷你房更適合出租。

天花板開始有了間接照明，木作收納也變成系統一體成型。曾經很多出現在雜誌上的設計小物，都變成大方又實用的出租屋。善意的房東用美好的房子，迎來房客美好的感激。環境裡有一種愛可以傳遞，空氣裡會有房客自由的氣息。