隔出五間套房的秘訣，老手都會犯的隔套陷阱
隔出五間套房的秘訣，老手都會犯的隔套陷阱
「我想知道，我家可以隔成幾間套房？」
「如果只有25坪，隔成4間會不會太小？」
「我想說喔！給房客更大空間，看能不能租金更高。」
首先呢！比平面圖更需要的是，直下層同意書。有直下層同意書，才能申請合法隔間套房。
快速問與答？
Q：一定要跟樓下講很清楚是做套房嗎？
A：是，必須。有些爭議新聞，可以查一下。
Q：如果樓下不同意怎麼辦？
A：就不能做。
Q：那可不可以新增一間廁所就好
A：新北不可以，台北可以。
Q：為什麼規定不一樣。
A：去問市長
Q：那沒有同意書會不會被檢舉。
A：這要問檢舉人。（檢舉報拆真的很多，這個社會充滿正義。）
Q：有同意書之後要怎麼做？
A：找富品。
Q：能不能快速講一次流程？
A：流程是：有同意書→富品進場評估→出圖建築師審查ok→報價簽約→施工→完工→審查通過取合格證→出租
接下來，就是可以隔多少間的問題了。
一間公寓，大多都是20~40坪。更大的，隔成太多間，違反套房規範，必須適用旅館管理條例。而且更大的坪數，通常也不隔套房，因為房子很深，面積很大。為了建立不同套房間的公共走道，走道很長。隔成多套，越來越不划算。
在20~40坪的範圍內，通常都是在3套房~5套房左右。至於能夠隔多少間，判斷標準來自面寬、採光面、大門開向、牆壁厚度。因為面寬決定這一面能夠有幾套房，採光決定能夠有幾個對外窗，大門開向決定走道起點規劃，牆面厚度決定你買進以後室內剩多少面積。
其實有很多訣竅都不如大家想像中簡單，反而是有很多老手都栽在裡面。
簡單講三個老手栽下去的陷阱：
每個人都喜歡做自己有感覺的投資，也很喜歡看房。但是回到家以後，也許要寫個投報表，或是要給仲介一個價格方向。接下來的情況，說不出個所以然來。憑藉著印象，那些藉由你不精準的視覺，傳達到你腦袋的資訊。在從你的腦袋調度出今天的資料，這些印象，也許因為今晚老婆待你不薄，因此高估。也可能因為今天老闆罵你、同事抱怨，因此低估。想來想去終於在紙上畫出一個依稀的證據，然而這已經是你反芻了兩次主觀的東西。
「白紙黑字，這很客觀啊！」
指著紙上她鉛筆的痕跡，我們當教練都差點爆氣。
買房子真的很忌諱用目測來看一個房子的大小，曾經有個朋友是攝影師，她告訴我人類視覺的很多障礙。因為光影變化，有陰影或是陽光直射的地方，目視測距可能誤差就有一公尺。重點房子是立體的，人是直立的。視覺是散射的，尺寸卻是平貼於地面的一分一毫。要精準，拿個測距儀，或是捲尺，其實不複雜。
記得那個老手摔下這個陷阱時候，遲了2年才說。
「我一直不曉得為什麼你買39坪的房子，只隔了4套房。」
「不是！我很意外，牆內只有29坪而已好不好。」
看房的
第一分鐘辨識格局，
第三分鐘已有雛型。
第五分鐘計算投報，
第八分鐘就等仲介來要。
有很多時候，要有個大概，不會很難。但是大概大概，大概不能做甚麼大事。粗略粗略，也做不了有量體的決定。事情進入不了數字分析，憑藉腦袋記憶。下次在調度出這個投報率，早已忘記上次用甚麼標準判斷租金。每次標準不一樣，讓每個決定都在以偏概全裡繼續武斷。難道你覺得隔套投資好簡單，仲介都說你的心算好自然。當你逐漸受到朋友、家人、仲介的追捧肯定，那些愉悅的腦內啡持續干擾著你。你忘了他們愛你，因為需要你的錢。你忘了你自己一無所有的時候，沒剩幾個人愛你。
用恐懼總是比較殘酷，真實總是比較鮮豔。寧可我們踏實的跪在地上感覺地板的潮濕，柏油的凹凸，疼痛膝蓋的皮膚。也不會踩著幻覺，以為是巨人的肩。自由落體，還想像自己在飛。
我看過一個長輩，大我有40歲。她手上有個小本本，以前也沒有IPHONE。我永遠都記得她的NOKIA有一個小小吊飾，待機很久。小本本裡有所有供應商的電話，還有每一個產品的生產細節。每到下單時候，她就會把我叫去桌邊。要我抄下她小本子的其中一頁，因為那就是一整張訂單，30萬美金的生意。
公司有個心算極快的員工，每次在跟房客退租的時候，都是寫完就算完。我們偶而會說：「每個月帶看140次，這個月上架19間，這樣每間帶看幾次？」她可以立刻回答數字7.36，但是下個月對這件事完全沒有印象。
把打過的投報表記錄下來，可以在很多間的計算趨勢裡，發現自己看房的傾向，也可以發現一個區域的基本投報率。即使還沒有機會買進一大堆房子來大數據分析，看很多房子不用錢，你願不願意試一試。（親愛的仲介父老兄弟姊妹，大家辛苦了。）
「我跟你認識這麼久了，該不會不信我吧！」
「這個可以做，進過多少次履保了，代書誰誰誰，有甚麼好擔心。」
「我們幾個湊一起，這麼多年，這次例外放我這邊不擔心。」
我跟你說，你擔心的時候，就是真的擔心。擔心不丟臉，就好像站在高台要高空彈跳血壓是基本會高。硬撐、固執、逃避都更危險。有人說：
「賭一次不會怎樣啦！」
「50萬買個友誼見識一次人品啦！」
成功都是聚沙成塔的累積，跌倒都是一次斷掉的情緒。
你可以決定把錢借給高風險對象，那你要有意識、有目的的，斷掉這個錢的其他想望。我們總不能又借錢給高風險對象，又期待可以回收這個錢，下半年在做一個一本萬利的想像。
口袋有幾個，從穩健投資的口袋，把錢移到高獲利的危險口袋。在把一些獲利移到保險的口袋，家人住院把錢又移到照顧家人的口袋。
無論你把這些錢移到哪裡，請確保你「有意識」、「有目的」、「有準備」。
有心理準備的投資叫正財，你啥都沒準備好就暴富，當然是偏財。偏財運好，心臟會受不了。正財運好，通常整個人都很好。
投機跟投資，大概可以講一輩子。資產或負債，總是被很多人炒作很久。想請你跟我一起問問自己四個問題：
有多少錢，現在可以用？
有多少錢，以後可以用？
有多少錢，自己可以用？
有多少錢，別人可以用？
現在可以用的是富裕，以後可以用的是儲蓄。自己可以用的是享受，別人可以用的是德澤福蔭。
〝老師那過去可以用的叫做甚麼？〞
〝我們looking forward，別糾結過去。〞
照片為上周完工合法隔套現場，也來不及參觀了，全部都已經租出去。