可租，可賣，可愛

一輛休旅車陪你上山下海，能搬家，也能出貨。雖然不能渡河，道路積水的時候，底盤高，不擔心拋錨。要是又能省油，省稅金，這輛車會成為打遍天下無敵手的家庭良伴。

買房子的時候，就不常有這麼方便的考量。

坪數大、寬敞一些的房子，住起來舒適，購買時候總價高昂。公寓室內坪數大，人生卻有無數樓梯要攀爬。新房子想要出租卻與購買資金不成比例，兩房一廳或三房兩廳的社區型大樓，收起租金往往只有1~1.5%。公寓收租聽起來妥當，裝修成本卻有點花不下去。

模型請看：

新成屋76坪，室內面積38~42坪。月租金70,000，年收租840,000。

新成屋總價大約53,000,000，剛好1.58%。

公寓45坪，室內面積38~42坪。月租金30,000，年收租360,000。

公寓總價大約19,000,000，年報酬1.89%。

以下條件讓這兩種出租邏輯，受到打擊：

1. 新成屋可以不附家具，但是必須附車位。

2. 附車位還要加價，通常租客不太買單。

3. 含車含管理費以後，房東月收租大概5萬多塊。

4. 扣除之後實際租金收入下降到1.1%。

5. 公寓不附家具，沒人要租。

6. 就算租得出去，租金通常下降到2萬初。

7. 房客感受因為大量家具負擔，並不覺得好用。

8. 房東實質收入1.2%，還要擔心空窗不好租。

〝做一個包租公來講，這並不是一個很好的模型。〞

我們知道你想問，租金能不能好一些，投報會不會高一點。空窗能不能少一點，房客可不可以更滿意一些。

提高租金的結果是房客跑掉，所以我們要提升的是「坪效」，不是把租金往死裡拔高。投報率是成本跟報酬的相除計算，秘密除了下降成本以外，也可以用提高報酬率來做。空窗期長意味著房客的居住意願低，搬家的摩擦成本高。不樂意承租，覺得承租環境不安全不方便不友善，是最大的障礙。

總結：

1. 提升坪效

2. 提高總租金

3. 降低單位租金

4. 提升居住品質

合法隔間套房收租模型請看：

#隔成五套房台北市

公寓45坪，室內面積38~42坪，月租金75,000，年收租900,000。

公寓總價大約21,500,000，年報酬4.1%。

#隔成四套房新北市

公寓30坪，室內面積26~28坪。月租金54,000，年收租648,000。

公寓總價大約14,500,000，年報酬4.4%。